La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, cambió de forma importante el costo fiscal de comprar, vender y financiar inmuebles en la República Dominicana. Para el vendedor persona física, la ganancia obtenida en la venta ya no tributa según la escala progresiva del impuesto sobre la renta, que llegaba hasta 25%, sino con una tasa única y definitiva de 10%. Para quien financia, el impuesto de 2% sobre la inscripción de hipotecas baja a 1% en 2027 y desaparece en 2028.
Estas reglas entran en vigor en fechas distintas, y eso convierte el calendario en una variable de planificación. Una misma operación puede costar más o menos según se cierre en diciembre de 2026, en 2027 o a partir de 2028. Por eso el cuarto trimestre de 2026 es un momento clave para compradores, vendedores, inversionistas extranjeros y desarrolladores. Hay además un hecho reciente que añade urgencia. El borrador del reglamento de aplicación de la ley está en consulta pública hasta el 11 de noviembre de 2026, en el portal de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo. Ese reglamento debe definir aspectos que la ley dejó abiertos, empezando por cómo se calcula la ganancia sujeta al 10%.
En este artículo analizamos qué dice la ley, qué no dice todavía y cómo pueden decidir las partes de una compraventa en este periodo de transición.
El marco legal: dónde encaja la Ley 30-26
La Ley 30-26, de Medidas Pro-Crecimiento Económico, Simplificación Fiscal y Mitigación de la Crisis Internacional, tiene 62 artículos y modifica el Código Tributario (Ley 11-92) y varias leyes sectoriales. No es una ley inmobiliaria en sentido estricto. Es una reforma fiscal amplia, pero varias de sus disposiciones inciden directamente en el mercado de bienes raíces. Para entenderla conviene recordar que una compraventa inmobiliaria en la República Dominicana genera, en general, tres tipos de carga fiscal:
- El impuesto de transferencia, que paga normalmente el comprador. Es de 3% sobre el valor del inmueble según el artículo 7 de la Ley 173-07, de Eficiencia Recaudatoria.
- El impuesto sobre operaciones inmobiliarias de las leyes de Registro y Conservación de Hipotecas. Es de 2% y grava, entre otras operaciones, la inscripción de hipotecas que garantizan un préstamo.
- El impuesto sobre la renta por la ganancia de capital, que paga el vendedor cuando vende por más de lo que le costó el inmueble.
A esos tres se suma el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) de la Ley 18-88, que grava la tenencia de inmuebles por encima de un umbral, no su venta. La Ley 30-26 modifica el segundo y el tercero de estos impuestos. No modifica expresamente el impuesto de transferencia de 3% ni el IPI. Esa combinación de cambios y permanencias es la clave para planificar.
El impuesto hipotecario: de 2% a 1% en 2027 y a 0% en 2028
El artículo 59 de la Ley 30-26 reduce de forma escalonada el impuesto de 2% ad valorem sobre las operaciones inmobiliarias gravadas por las leyes de Registro y Conservación de Hipotecas. En términos sencillos, es el impuesto que se paga al inscribir una hipoteca en el Registro de Títulos para garantizar un préstamo.
- Hasta el 31 de diciembre de 2026: 2%.
- Ejercicio 2027: 1%.
- Desde 2028: 0% (eliminado).
El objetivo declarado es abaratar el financiamiento inmobiliario y estimular la construcción y la vivienda. El efecto práctico es fácil de medir. Sobre una hipoteca de RD$10mn, el impuesto es de RD$200,000 en 2026, RD$100,000 en 2027 y cero desde 2028.
Una advertencia importante. El artículo 59 reduce el impuesto sobre operaciones inmobiliarias de las leyes hipotecarias, no el impuesto de transferencia de 3% de la Ley 173-07. Algunos comentaristas han presentado la reforma como si eliminara el impuesto de transferencia, pero no es así. La relación entre ambos gravámenes en una compraventa directa todavía debe ser aclarada por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) mediante norma general. Mientras tanto, lo prudente es presupuestar el 3% de transferencia como un costo que se mantiene.
La ganancia de capital: una tasa única de 10%
El artículo 14 de la Ley 30-26 introdujo el nuevo artículo 296-1 en el Código Tributario. Desde el 18 de junio de 2026, las ganancias de capital que obtienen las personas físicas al vender inmuebles tributan a una tasa de 10%, como pago único y definitivo.
Qué cambió
Antes de la reforma, la ganancia se sumaba a los demás ingresos del vendedor y tributaba según la escala progresiva del impuesto sobre la renta, con tasas de hasta 25%. Ahora se separa del resto de la renta y paga una tasa fija. "Pago único y definitivo" significa que, una vez pagado el 10%, esa ganancia no vuelve a tributar en la declaración anual. Para la mayoría de los vendedores con ingresos medios o altos, el cambio es favorable. Por eso es un error describirlo como un "impuesto nuevo" que encarece la venta: lo nuevo es el régimen, no la existencia del gravamen.
Qué es la ganancia y qué falta por definir
La ganancia no es el precio de venta. En términos generales, es la diferencia entre lo que se recibe al vender y lo que costó adquirir el inmueble. El problema es que el artículo 296-1 no define la base de cálculo. Bajo el régimen general, el artículo 289 del Código Tributario permite ajustar el costo de adquisición por inflación. Todavía no está claro si ese ajuste se aplica al nuevo régimen de 10%. Tampoco están resueltos otros puntos:
- Qué documentos acreditan el costo de adquisición.
- Cómo se trata un inmueble heredado o donado.
- Si se pueden sumar al costo las mejoras documentadas.
El reglamento en consulta y una norma general de la DGII deben resolver estas preguntas. La DGII ya indicó que el procedimiento de liquidación se establecerá por norma general.
Plazo de pago
El impuesto debe pagarse dentro de los seis meses siguientes a la transferencia de la propiedad, contados desde el acto notarial o desde el registro ante la Jurisdicción Inmobiliaria, según aplique.
Exenciones
- Venta de la vivienda habitual con reinversión total en otra vivienda habitual dentro de seis meses: exenta.
- Reinversión parcial en otra vivienda habitual: exención proporcional a lo reinvertido.
- Vendedor mayor de 65 años que vende su vivienda habitual: exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Persona jurídica dedicada exclusivamente a la tenencia de inmuebles no comerciales: puede acogerse al 10%.
- Persona jurídica con actividad comercial: tributa bajo el régimen general del impuesto sobre la renta corporativo.
La exención para mayores de 65 años es especialmente relevante para quienes planean vender la casa familiar para mudarse con hijos, a una residencia o al extranjero.
Lo que no cambia, y otros cambios que conviene conocer
La reforma deja intactos varios costos de una compraventa:
- El impuesto de transferencia de 3% de la Ley 173-07 sigue vigente.
- El IPI de la Ley 18-88 no fue modificado.
- Los honorarios notariales, de agrimensura y de registro dependen de otras normas y tarifas.
La ley sí introduce otros cambios con efecto patrimonial:
- Sucesiones. El mínimo exento sube a RD$1mn en general y a RD$2mn para herederos en línea directa, ajustables por inflación.
- Donaciones. Las donaciones por debajo del mínimo exento del impuesto sobre la renta quedan exentas, y la tasa sobre las que lo superan se equipara a la del impuesto sucesoral.
- Constitución de sociedades. Desde 2027 se deroga el impuesto de 1% sobre la constitución de compañías por acciones y los aumentos de capital. Sin embargo, aportar un inmueble a una sociedad quedará sujeto a los impuestos de transferencia que correspondan a ese activo.
- Doble incentivo. El nuevo numeral 2-1 del Código Tributario prohíbe beneficiarse de más de un régimen de incentivos por la misma actividad, inversión u operación. Esto puede afectar a desarrolladores que combinan la Ley 158-01 (Confotur) con otros beneficios fiscales.
Estos cambios importan para quien piensa estructurar una compra a través de una sociedad o transmitir inmuebles a sus hijos en vida.
Escenarios prácticos: ¿ahora o en 2027?
Los siguientes escenarios son ilustrativos. Cada caso real depende de sus hechos y de cómo el reglamento defina finalmente la base del 10%.
1. Comprador que necesita financiamiento
Una familia compra un apartamento de RD$12mn con un préstamo hipotecario de RD$9mn. Si la hipoteca se inscribe en diciembre de 2026, el impuesto hipotecario es de RD$180,000. Si se inscribe en enero de 2027, baja a RD$90,000. Desde 2028 sería cero.
Esperar ahorra dinero, pero no siempre conviene. El comprador debe comparar ese ahorro con el riesgo de que suba el precio, con la tasa de interés del préstamo y con el costo de seguir alquilando. Además, la inscripción de la hipoteca suele ir ligada al desembolso del préstamo, por lo que no siempre se puede aplazar sin retrasar la compra.
2. Vendedor persona física con una propiedad de inversión
Un profesional compró un apartamento en 2016 por RD$5mn y lo vende hoy por RD$11mn. La ganancia nominal es de RD$6mn. Con el nuevo régimen, el impuesto sería de 10% sobre la ganancia que resulte del cálculo reglamentario. Si se aplica un ajuste por inflación al costo, la base será menor.
Para este vendedor, la reforma ya es favorable frente a la escala de hasta 25%. La pregunta práctica no es si esperar a 2027, sino cómo documentar bien el costo de adquisición y las mejoras para cuando el reglamento esté vigente.
3. Propietario mayor de 65 años
Una persona de 70 años vende la casa donde vive para mudarse con su familia. Bajo la Ley 30-26, esa ganancia está exenta, sin obligación de reinvertir. Lo esencial es poder demostrar que el inmueble es su vivienda habitual, por ejemplo con su cédula, facturas de servicios y otros documentos que acrediten la residencia.
4. Propietario extranjero o de la diáspora
Un dominicano residente en el exterior, o un inversionista extranjero, vende una villa en la costa norte. Como persona física, se beneficia de la tasa de 10%. Además, debe revisar cómo tributa esa venta en su país de residencia y si existe un tratado para evitar la doble imposición. Si el inmueble está a nombre de una sociedad con actividad comercial, la venta tributa bajo el régimen corporativo, no al 10%.
5. Desarrollador que vende en planos
Un desarrollador que vende unidades en preventa puede usar el calendario del impuesto hipotecario como argumento comercial: los compradores que cierren y financien en 2027 o 2028 pagarán menos. Si el proyecto está clasificado en Confotur, debe revisar si la nueva prohibición de doble incentivo afecta su estructura fiscal.
Recomendaciones antes de cerrar en 2026 o 2027
- Haga números con fechas. Compare el costo total de la operación cerrando en diciembre de 2026, en 2027 y en 2028. Incluya el impuesto hipotecario, el 3% de transferencia, los intereses y el riesgo de precio.
- Separe la firma de la inscripción. La fecha de la firma, la del desembolso y la de inscripción en el Registro de Títulos pueden ser distintas. El impuesto hipotecario depende de la inscripción, así que conviene coordinar con el banco y el notario.
- Documente el costo de adquisición. Si va a vender, reúna desde ahora el contrato de compra, los recibos de impuestos pagados, las facturas de mejoras y cualquier tasación. Esa documentación reducirá la base del 10%.
- Acredite la vivienda habitual. Si pretende acogerse a una exención, prepare las pruebas de que el inmueble es su residencia principal.
- Revise la titularidad. No es lo mismo vender como persona física que como sociedad. Antes de transferir un inmueble a una sociedad, evalúe el impacto fiscal completo.
- Considere participar en la consulta. Cualquier persona puede enviar observaciones al borrador del reglamento hasta el 11 de noviembre de 2026, en el portal de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo. Gremios, desarrolladores y propietarios tienen una oportunidad real de influir en cómo se calcula la ganancia.
- Siga la norma general de la DGII y cualquier impugnación. Según la prensa, ya se presentó una acción de inconstitucionalidad contra disposiciones de la Ley 30-26. Mientras no haya decisión, la ley se aplica tal como está.
Ningún escenario justifica postergar indefinidamente una operación por razones fiscales. El impuesto es un factor importante, pero rara vez es el único.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto a la ganancia de capital por vender un inmueble en República Dominicana? Para personas físicas, 10% sobre la ganancia, como pago único y definitivo, desde el 18 de junio de 2026.
¿El 10% se calcula sobre el precio de venta? No. Se calcula sobre la ganancia, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición. La fórmula exacta, incluido el ajuste por inflación, depende del reglamento y de la norma general de la DGII.
¿Cuándo se paga? Dentro de los seis meses siguientes a la transferencia de la propiedad.
¿Hay exenciones? Sí. Está exenta la venta de la vivienda habitual si se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de seis meses, y también la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.
¿Se eliminó el impuesto de transferencia de 3%? No. La Ley 30-26 no modificó el impuesto de transferencia de la Ley 173-07.
¿Cuánto es el impuesto para inscribir una hipoteca? 2% en 2026, 1% en 2027 y 0% desde 2028.
¿Me conviene esperar a 2027 para comprar con hipoteca? Depende. Ahorra la mitad del impuesto hipotecario, pero debe compararse con la posible subida de precios, los intereses y el costo de alquilar mientras tanto.
¿El reglamento ya está vigente? No. Está en consulta pública hasta el 11 de noviembre de 2026 y entrará en vigor cuando se emita el decreto correspondiente.
¿Un extranjero que vende su propiedad paga 10%? La ley se refiere a personas físicas sin distinguir por nacionalidad. Aun así, conviene confirmar el tratamiento de no residentes cuando se publique la norma general, y revisar la tributación en el país de residencia.
Cómo puede ayudarle VSP Law
VSP Law, PLLC (VSP Consultores Legales, S.A.) asesora a compradores, vendedores, inversionistas extranjeros y desarrolladores en operaciones inmobiliarias en la República Dominicana. Podemos ayudarle a planificar la fecha y la estructura de su operación, revisar títulos y cargas, documentar el costo fiscal de su inmueble y preparar observaciones para la consulta pública del reglamento.
Contáctenos en nuestra oficina de Santo Domingo al (849) 570-2800, lic. C. Constantin Poindexter Salcedo.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal ni tributaria. Los ejemplos son ilustrativos. La aplicación de la Ley 30-26 depende de los hechos de cada caso, del reglamento de aplicación y de las normas generales que emita la DGII.
Fuentes
- El Inmobiliario: Ley 30-26, guía completa para el sector inmobiliario, la construcción y el turismo (24 de junio de 2026)
- El Inmobiliario: Quedan 34 días para enviar observaciones al proyecto de reglamento de la Ley 30-26 (8 de octubre de 2026)
- El Inmobiliario: El 10% que nadie sabe cómo calcular
- KPMG: Tax News Flash, Ley núm. 30-26
- Century 21 Perdomo: Dominican Republic property tax law 2026
- Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo: consulta pública del borrador de reglamento de la Ley 30-26